집을 팔기 전에 계산기부터 두드려 보는 분이 많아요. 양도세 자동계산은 홈택스나 계산기에 양도가액·취득가액·보유기간만 넣으면 끝나지만, 1세대 1주택이 12억 원을 넘는 순간부터는 계산 단계가 하나 더 붙어요. 12억 원 초과분만 과세하고, 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 최대 80%까지 빼 주기 때문입니다.
같은 아파트를 팔아도 실제로 살았는지에 따라 세금이 열 배 가까이 달라지기도 해요.
이 글에서는 계산 순서, 12억 초과 비율 계산, 거주 여부별 예시, 신고기한까지 정리했어요.
양도세 자동계산, 6단계 순서
계산기 안에서는 이 순서로 숫자가 움직여요.
- 양도차익 = 판 가격 − 산 가격 − 필요경비(중개수수료·취득세 등)
- 12억 초과분만 남기기 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
- 장기보유특별공제 빼기(보유·거주 기간별)
- 기본공제 250만 원 빼기 = 과세표준
- 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 양도소득세
- 지방소득세 10% 더하기
필요경비에는 취득세, 법무사 수수료, 중개수수료, 새시·발코니 확장 같은 자본적 지출이 들어가요. 영수증이 있어야 인정되니 계산 전에 서류부터 모아 두세요.
1세대 1주택이고 2년 이상 보유했다면(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주도 필요) 양도가액 12억 원까지는 세금이 없어요. 그래서 12억 이하 아파트는 1단계에서 계산이 끝납니다.
많은 분들이 헷갈리는 부분
12억 원은 차익이 아니라 판 가격(양도가액) 기준이에요. 15억 원에 팔았다면 차익 전체가 아니라 차익의 5분의 1만 세금 계산에 들어갑니다.
장기보유특별공제와 세율표
거주 2년이 있느냐 없느냐로 공제표가 바뀌어요.
장기보유특별공제 (3년 이상 보유)
| 구분 | 공제율 | 한도 |
| 1세대 1주택·거주 2년 이상 | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 80% |
| 그 밖의 경우 | 보유 연 2% | 30% |
1주택이라도 거주 기간이 2년이 안 되면 아래 줄(연 2%)로 계산해요. 10년 보유·10년 거주면 80%, 5년 보유·거주 없음이면 10%입니다. 연 2% 표는 3년 6%에서 시작해 15년 이상이면 30%에서 멈춰요.
양도소득세 기본세율 (과세표준 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
12억 초과 아파트 계산 예시
6억 원에 사서 15억 원에 판 1주택 아파트로 계산해 볼게요.
1. 10년 보유·10년 거주
양도차익 9억 원 × 3/15 = 1억 8천만 원이 과세 대상이에요. 장기보유특별공제 80%를 빼면 3,600만 원, 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 3,350만 원입니다. 3,350만 원 × 15% − 126만 원 = 약 377만 원, 지방소득세를 더하면 약 414만 원이에요.
2. 5년 보유·거주 없음
과세 대상 1억 8천만 원에서 공제는 10%(1,800만 원)뿐이에요. 과세표준이 1억 5,950만 원이 되어 38% 구간에 들어가고, 세금은 약 4,067만 원, 지방소득세를 더하면 약 4,474만 원입니다.
3. 두 경우의 차이
같은 집, 같은 가격인데 세금이 약 4,060만 원 차이 나요. 계산기에 거주 기간 칸이 따로 있는 이유가 바로 이것입니다.
양도세 신고, 이것만은 주의하세요
판 달 말일부터 2개월 안에 예정신고해요.
집 팔기 전에 체크해 보세요
| 체크 | 항목 |
| ☐ | 세대원 전체 주택 수를 확인했다 |
| ☐ | 2년 이상 보유(필요하면 거주)했다 |
| ☐ | 양도가액이 12억 원을 넘는지 봤다 |
| ☐ | 취득세·중개수수료 영수증을 모았다 |
| ☐ | 잔금일이 속한 달 말일부터 2개월 안이다 |
다섯 개 모두 확인했다면 홈택스 모의계산 결과를 믿고 진행해도 괜찮아요.
필요경비는 증빙이 있어야 빠져요. 인테리어 비용 중 새시·발코니 확장처럼 집의 가치를 올린 공사만 인정되고, 도배·장판은 빠집니다. 다주택자는 계산이 달라요. 중과세율과 공제 배제 여부가 적용 시기에 따라 바뀌니, 2주택 이상이면 국세청 상담(126)이나 세무 상담을 먼저 받는 편이 안전합니다.
특히 확인해야 하는 내용
양도일은 보통 잔금을 받은 날이에요. 11월 20일에 잔금을 받았다면 예정신고 기한은 이듬해 1월 31일입니다.
자주 묻는 질문
Q. 계산기마다 결과가 조금씩 다른데요?
필요경비와 거주 기간을 넣었는지에 따라 달라져요. 같은 숫자를 넣으면 결과는 거의 같습니다.
Q. 부부 공동명의면 12억 원이 두 배인가요?
아니에요. 12억 원은 주택 한 채 기준이고, 지분대로 나눠 각자 계산해요.
Q. 보유 1년 만에 팔면요?
1년 미만은 70%, 2년 미만은 60% 단일세율이라 계산기 결과가 크게 올라가요.
Q. 지방소득세도 따로 내나요?
네. 양도소득세의 10%를 주소지 시·군·구에 따로 신고·납부해요.
Q. 예정신고를 안 하면요?
무신고 가산세 20%와 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 붙어요.
양도세 자동계산, 오늘 할 일
비율 계산 → 공제표 확인 → 2개월 안 신고 순서예요. 양도세 자동계산은 12억 원 초과 비율과 장기보유특별공제 두 칸에서 결과가 크게 갈려요. 실제로 산 기간이 2년 넘으면 공제율이 연 8%로 두 배가 되니, 계산기에 거주 기간을 꼭 넣어 보세요.
오늘 할 일은 세 가지예요.
- 매매계약서·취득세 영수증으로 산 가격과 필요경비 정리하기
- 홈택스 양도소득세 모의계산에 보유·거주 기간까지 넣어 보기
- 잔금일 기준 예정신고 기한을 달력에 적어 두기